Qu'est-ce qu'un vice cache immobilier ?
Selon l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie a raison des defauts caches de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donne qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Quatre conditions doivent être reunies : le vice doit être posterieur à la vente (où existant au moment de la vente), grave, cache (non apparent lors des visites), et inconnu de l'acheteur au moment de l'achat. Si ces conditions sont remplies, vous pouvez agir contre le vendeur, meme s'il ignorait lui-meme le vice.
Les vices caches les plus frequents
- Humidite structurelle et infiltrations cachees par une renovation recente
- Présence de termites ou de moisissures dissimulees
- Fondations defaillantes ou fissures structurelles masquees
- Installation electrique aux normes non respectees et dangereuse
- Assainissement non conforme ou fosse septique defectueux
- Contamination des sols (ancienne activité industrielle)
- Problème d'etancheite sur une toiture recemment refaite en apparence
Nos interventions en garantie des vices caches
Le cabinet assiste les acheteurs leses depuis la première consultation jusqu'à l'exécution du jugement. La procédure commence généralement par une expertise amiable ou judiciaire pour etablir la realite et l'anciennete du vice. Maitre Chalard vous conseille sur l'opportunite d'une expertise amiable avant d'engager une procédure judiciaire, souvent plus longue et couteuse.
Deux options s'offrent à l'acheteur selon l'article 1644 du Code civil : l'action en redhibition (annulation de la vente et restitution du prix) ou l'action estimatoire (conservation du bien avec reduction proportionnelle du prix). Le choix entre ces deux options depend de la gravite du vice et de votre situation personnelle.
Délai de 2 ans : ne l'oubliez pas
L'action en garantie des vices caches doit être intentee dans les deux ans à compter de la decouverte du vice (art. 1648 C.civ). Ce n'est pas la date d'achat qui compte, mais la date a laquelle vous avez pris connaissance du defaut. Gardez toutes les preuves : photos datees, devis de reparation, courriers.
La clause d'exclusion de garantie
Beaucoup de compromis de vente entre particuliers comportent une clause "vendu en l'état" ou "sans garantie des vices caches". Cette clause est en principe valable entre particuliers. Cependant, elle ne protege pas le vendeur qui connaissait le vice et l'a dissimule : c'est le dol, qui permet l'annulation de la vente pour manoeuvre frauduleuse, independamment de la garantie des vices caches.
De plus, si le vendeur est un professionnel de l'immobilier ou de la construction, la clause d'exclusion est reputee non écrite : la garantie s'applique de plein droit.
Notre article vices caches : les recours de l'acheteur détaille la procédure a suivre. En complement, si le defaut resulte d'un travail mal exécuté, notre équipe intervient aussi en droit de la construction.