Face à un locataire qui ne paie plus son loyer, le proprietaire doit suivre une procédure strictement encadree. Toute erreur de forme peut invalider la procédure et obliger a recommencer depuis le debut, avec des mois de loyers perdus supplementaires. Notre service spécialisé dans les litiges locatifs sécurise chaque étape. Le cabinet Leturcq suit des dizaines de dossiers d'expulsion par an à Marseille et dans l'agglomeration. Voici la procédure dans son integralite.
Le commandement de payer : acte fondateur
La procédure debute obligatoirement par un commandement de payer delivre par huissier de justice. Ce document met en demeure le locataire de payer le montant des loyers, charges et accèssoires dus dans un délai de deux mois. Le commandement doit mentionner le montant precis de la dette, la clause resolutoire du bail (si elle existe), et informer le locataire de son droit de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour obtenir une aide au paiement.
Si le bail contient une clause resolutoire (ce qui est presque toujours le cas dans les baux type loi 1989), et que le locataire ne paie pas dans le délai de deux mois, le bail est resilie de plein droit. Le proprietaire peut alors assigner le locataire devant le tribunal judiciaire pour faire constater la resiliation et obtenir un jugement d'expulsion.
Erreur frequente : certains proprietaires tentent de couper l'eau, l'electricite ou de changer les serrures pour forcer le depart du locataire. C'est une voie de fait pénalement sanctionnee (jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 euros d'amende). La procédure judiciaire est la seule voie légale.
L'assignation devant le tribunal judiciaire
Deux mois apres le commandement de payer reste sans effet, le proprietaire (où son avocat) fait delivrer une assignation au locataire par huissier. L'assignation doit être notifiee au prefet du département au moins deux mois avant l'audience (depuis la loi ELAN de 2018), pour permettre à l'État d'intervenir et de proposer un relogement si necessaire. Cette formalite est souvent oubliee par les proprietaires qui agissent seuls, ce qui entraine le renvoi de l'affaire.
A l'audience, le tribunal verifie les formalites, examine le montant de la dette, et peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans, si le locataire justifie d'une perspective de remboursement). Si aucun accord n'est possible, le tribunal prononce la resiliation du bail, condamné le locataire au paiement des arrieres, et ordonne son expulsion. Un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement est généralement accorde avant l'expulsion effective.
La treve hivernale : quand la procédure est suspendue
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée. Les jugements d'expulsion obtenus pendant cette periode ne peuvent pas être mis a exécution avant le 1er avril. La treve ne suspend pas la procédure judiciaire : le commandement de payer, l'assignation et l'audience peuvent avoir lieu pendant la treve. Seule l'exécution physique de l'expulsion (avec le concours de la force publique) est suspendue.
Cette specificite du calendrier est importante a integrer dans la strategie. Un commandement de payer delivre en septembre permet théoriquement d'obtenir un jugement d'expulsion avant le 1er novembre, et de l'exécuter immédiatement. En revanche, un commandement delivre en octobre aboutit généralement à une expulsion au printemps.
L'exécution de l'expulsion
Apres la treve et l'expiration des délais, l'huissier signifie au locataire un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois pour partir volontairement. Si le logement n'est pas libere, l'huissier procede à l'expulsion avec le concours de la force publique. Le proprietaire doit en faire la demande expresse à la prefecture. Si la prefecture refuse ou ne repond pas sous deux mois, l'État devient responsable du retard et doit indemniser le proprietaire pour le prejudice subi (loyers perdus, degradations).
Les meubles laisses par le locataire doivent être inventories et places en garde-meubles aux frais du locataire pendant 2 mois. Passe ce délai, ils peuvent être vendus ou detruits. Si le locataire est protege (personnes agees de plus de 65 ans sans relogement decent disponible, personnes handicapees), des règles particulieres s'appliquent et l'expulsion peut être differee.
L'assurance loyers impayes (GLI)
La garantie loyers impayes (GLI) permet au proprietaire d'être indemnise des loyers impayes, des degradations et des frais de procédure, moyennant une prime d'assurance généralement comprise entre 2 et 4 % du loyer annuel. En cas de sinistre, l'assureur prend en charge la procédure d'expulsion et le recouvrement des sommes dues aupres du locataire. Pour les logements soumis au dispositif Visale (garantie de l'État pour les jeunes de moins de 30 ans et certains salaries), cette garantie est gratuite pour le proprietaire.
Si votre logement présenté des defauts caches que le locataire invoque pour justifier le non-paiement, les recours en garantie des vices caches sont un enjeu distinct qu'il faut traiter séparément de la procédure d'expulsion.